환산보증금 9억원을 넘으면 임대료 인상을 막을 법적 장치가 없습니다

상가건물임대차보호법에는 환산보증금이라는 기준선이 있습니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이며, 서울은 9억원이 기준입니다.

보증금 3억원에 월세 1,500만원이면 환산보증금은 18억원입니다. 기준선을 두 배 넘습니다.

기준선을 넘어도 적용되는 것과 적용되지 않는 것이 나뉩니다.

계속 적용되는 규정
- 대항력 (인도와 사업자등록)
- 계약갱신요구권 (최장 10년)
- 권리금 회수기회 보호

적용되지 않는 규정
- 차임 증액 5퍼센트 상한
- 확정일자에 따른 우선변제권
- 최우선변제

실무적 함의는 두 가지입니다.

첫째, 갱신요구권이 있어도 임대인이 갱신 시점에 임대료를 크게 올리면 막을 법적 근거가 없습니다. 인테리어에 수억원을 넣고 나면 협상력이 사라지므로, 증액 상한 특약을 넣을 수 있는 유일한 시점은 최초 계약 때입니다.

둘째, 우선변제권이 없으므로 건물이 경매로 넘어가면 보증금 전액을 잃을 수 있습니다. 계약 전에 등기부상 선순위 채권최고액을 확인하고, 필요하면 전세권 설정을 요구하거나 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 편이 안전합니다.

구체적인 사안은 반드시 변호사 검토를 받으시기 바랍니다.